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房地产有多火热:今年已有110幅土地刷新“地王”

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发布时间:2016-05-22

  【新财富网 www.xinmoney.com】5月18日,保利地产拿下上海新“地王”——以每平方米5.45万元的楼面价竞得浦东周浦镇的一块住宅用地。依照这个价格,意味着这块住宅保本售价接近8万元/平方米。而一周之前,上海拍出的“地王”价是每平方米6万元的保本价地王。而根据公开资料不完全统计,截止到5月上旬,2016年已经110幅土地陆续因为高溢价、高单价、高总价先后刷新了“地王”标准。

  作为房地产回暖一个标志性事件,“地王”的纪录又再度被刷新。
 
  “地王”再现某种程度上映射了当前房地产市场的火热。根据国家统计局5月18日发布的数据显示,4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有65个,比3月增加3个,下降的城市有5个,比3月减少3个。然而,除了房地产,已经公布的4月份宏观经济数据中的其他主要数据相比3月份均出现了不同程度的回调。
 
  一枝独秀不是春。 受访专家表示,预计下半年基础设施建设存在回落压力,房地产和金融业加杠杆带来的持续压力也较大。因而结构性改革是未来保证我国经济发展的基石,稳增长一定程度上也是为结构性改革争取时间。
 
  房地产继续回暖
 
  一二线城市的房价轮番快速上涨,直接引发了房地产投资的攀升。
 
  国家统计局数据显示,2016年1~4月份,房地产投资同比增长7.2%,增速比1~3月份提高1个百分点。其中,住宅投资16887亿元,增长6.4%,增速提高1.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.5%。
 
  “从全国房地产开发投资的数据来看,比预期要好。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国经营报》记者表示,主要原因来自几个方面:一是2015年各月的基期值比较低,所以导致2016年反弹幅度较大;二是供给侧改革思路下,房地产投资的反弹领先其他行业,此类投资与房企近期资金回笼态势有关。这从部分二线城市土地市场活跃可见;三是包括营改增等政策,体现了较好的税费减免导向,这会使得整个投资积极性提高。
 
  “尤其是信贷成本也基本上为历史底部,包括各地类似降低土地增值税预征率等政策,最后都会促使房地产企业投资成本降低。”在严跃进看来,曲线较好地反弹,使得房地产投资曲线和销售曲线一样,释放了积极的信号,这使得房地产业一枝独秀的特征非常明显。他预计,今年房地产投资增加总体上会在5%~10%的区间,此类投资可能会带动钢铁、水泥、电梯等相关投资规模的增加。
 
  据国家统计局新闻发言人盛来运介绍,今年1~4月份,房地产市场保持回升态势,市场销售量和销售金额保持较快增长,房地产价格总体有所上涨,房地产投资在恢复性上涨。而一季度房地产增长对GDP增长的贡献率提升,显示房地产的回升对经济稳定增长发挥了重要作用。
 
  银河证券首席经济学家潘向东对记者分析称,“在房地产去库存政策和信贷扩张的刺激下,楼市需求继续回暖,从而带动投资和新开工快速上行。”
 
  1~4月,房屋新开工面积同比增长21.4%,较1~3月份提升2.2%,增速超过2013年回暖的程度。1~4月份,商品房销售面积同比增长36.5%,较1~3月份再提升3.4个百分点,一线城市的销售热情正在向二三线城市扩散。
 
  在他看来,当前需求快速提升的原因一方面来源于首付、利率下降带来的购房能力提升;另一方面则来源于居民对未来通胀的隐隐担忧。
 
  对于房地产后市相关走势,严跃进则认为,销售上,单月数据很难创新高,但年度累计月份的数据会继续上升。亚洲开发银行中国区代表处高级经济学家庄健则对记者表示,房地产问题是结构性问题,不同的城市情况不一样,去库存重点在二三线城市,尤其是三四线城市,因此真正的刚需能否调动起来还有待时间观察。
 
  上海易居房地产研究5月16日发布报告称,库存量在2015年5月出现下降后,时隔10个月后,连续两个月出现减少。但该报告同时指出,考虑很多库存为产品本身缺陷,如有些位于人口导入难度大的新城,有些产品户型、面积等不符合当地客群需求等,后续去库存任务仍然面临大的挑战。
 
  潘向东同时指出,长期来看,政策刺激的边际效应递减,需求改善的持续性始终存疑,但供给上已经出现回升景象,未来供需矛盾或仍有反复。
 
  假如未来房地产投资增长不能持续,下一个承接经济的产业可能是谁?严跃进认为,如果地产投资“戛然而止”,那么后续基础设施建设投资可能是最大的亮点,这包括铁路、城市轨道交通、城市更新等内容可能会是亮点。
 
  稳增长与结构性改革有望并进
 
  尽管房地产销售与投资齐头并进势头火热,但依旧未能打消市场对于经济稳定复苏的顾虑。
 
  数据显示,受需求疲软和产能过剩的困扰,制造业投资依然不振,累计同比增速从3月的6.4% 跌至6%。尤其,1~4月份全国固定资产投资增长10.5%,但同期民间投资增长仅5.2%,不仅比全部投资增速低5.3个百分点,增速比2015年同期的12.7%腰斩大半;民间投资占全部投资的比重为62.1%,比2015年同期下降3.2个百分点。
 
  “随着未来稳增长政策力度减弱并逐步退出,如果民间投资不能接棒,则经济增速会重新进入下行通道,重复年内经济小周期的格局。”摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊对记者称。
 
  盛来运在媒体通气会上表示,民间资本近50%的投向是制造业,当前制造业市场环境不好,产能过剩比较严重,导致民间资本没地方投或者不愿意投。下一步,还要加大改革力度,放宽市场准入,让民营企业更多获得资金和项目机会,促进民间投资发展。
 
  近期国务院常务会议决定,国务院促进民间投资专项督查已经分别组织赴有关省区、市和部门开展第三方评估和专题调研。
 
  受到关注的还有制造业。5月4日,国务院常务会议决定支持制造企业建设基于互联网的“双创”平台,鼓励地方依托国家新型工业化产业示范基地和国家级经济技术开发区等建设“双创”示范基地;发展个性化定制、服务型制造等新模式;5月18日,发改委、工信部又联合发布《关于实施制造业升级改造重大工程包的通知》。提出具体目标:力争通过3年努力,规模以上制造业增加值年均增长7%以上,企业技术改造投资年均增长15%左右。
 
  不过在受访专家看来,相比房地产去库存,制造业去产能难度更大,复苏更不易。
 
  庄健表示,首先是就业方面,像钢铁与煤炭等行业就业人数较多;其次是债务问题,在去产能过程中如何解决一些企业的债务与不良贷款问题。
 
  盛来运在媒体通气会上说,今年前4个月,我国城镇新增就业443万人,完成全年目标任务的44%。但与此同时,局部行业和局部地区出现的失业压力值得重视。
 
  在政策支持上,庄健认为,单一靠放松货币政策来解决企业债务问题并不一定有效,传统制造业企业的技术更新换代。整体来看,去产能需要货币政策、财政政策以及相关产业的共同发力。
 
  瑞穗证券亚洲公司首席经济学家沈建光稍早在接受记者采访时也指出,稳增长措施的推出一定要注意结构性问题,如为避免重走老路,做好项目储备,增加对粮食水利、中西部铁路、科技创新、节能环保和生态建设,以及教育、医疗、文化、体育等方面重点投资十分关键。
 
  有专家对记者称,结构性改革是未来保证我国经济发展的基石,稳增长一定程度上也是为结构性改革争取时间,当前目标仍是控制下滑速度,不宜进行大规模政策刺激,一季度的信贷扩张在4月份也已经有所收敛。预计未来整体经济仍然能保持基本稳定,不会出现剧烈起伏。
 
  章俊表示,4月份中国经济增速回落,背后隐含政府担心经济过热以及过度加杠杆所带来的过剩产能死灰复燃以及系统性风险上升,因而主动调整稳增长政策组合和力度。
 
  在他看来,政府会利用目前相对有利的经济形势,包括国内经济企稳以及美联储加息时间点延后,来加快推进结构性改革,以及包括人民币汇率形成机制。为将来发达经济体货币政策的集体转向可能对新兴市场造成的巨大负面冲击而未雨绸缪。
 
  “今年如能协调推进稳增长与调结构双重目标,中国经济有望下半年企稳,全年GDP达到6.5%的目标。”沈建光称。