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张敬伟:楼市已脱离颓势周期

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发布时间:2015-09-25

    【新财富网 www.xinmoney.com】“金九银十”是中国楼市繁荣时代的写照。今秋,中国楼市的表现虽未有“金”与“银”的资本狂欢,但也呈现出不同于整个颓势周期的形态。

  据9月18日《每日经济新闻》报道,最近的4个月,房价平均环比涨幅越来越大。客观而言,8月份的中国经济是痛苦的。股市震荡、人民币汇率调整……都拨动着大家的神经。更值一提的是,由于8月份中国贸易数据不好看,以及CPI和PPI呈现的“剪刀差”,由此表现出来的“生活通胀”和“工业通缩”,也给货币政策的调整带来了相当难度。

  随着最后一个季度的临近,稳增长愈发地成为主旋律。那么稳增长的动力何来,引擎何在?笔者认为,要看企稳向好的楼市。

  楼市下行周期之前,是刺激中国经济增长的主引擎之一,当然问题也不少。因而才有了多轮次的中央宏观调控和地方限购限价等举措。更有甚者还带来了信贷风险、地方债难题和楼市库存过大的压力等。

  以楼市刺激经济增长的副作用是系统化结构性的。这种系统化风险和结构性矛盾一直持续到现在,三、四线城市的库存压力依然严重。

  但是中央宏调、地方双限的市场点刹和去疴效应还是慢慢展现出来,楼市虚热的泡沫被挤出,各地押宝房地产市场的功利惯性被祛除。去年下半年以来,中央层面开始调整楼市政策,宏调变得宽松。

  今年8月份,先有松绑“限外”,随后是公积金房贷二套房首付降至两成。从央行5次降息4次降准,到进入负利率时代,疲敝的楼市逐渐恢复了活力。

  从70个大中城市的楼价趋势看,8月份中国楼市进入了新常态。这一新常态的基本特点是:虽然各城市线际分化的基本面依然存在,但楼市已经从一线城市风景独好向二、三线城市传导;三、四线城市依然面临着严峻的消库存压力;在汇市股市触发全球性焦虑之后,楼市成为政策面实施稳增长的选择;这一周期的楼市回暖不可能复制上一周期的过热,也不可能形成风险失控的泡沫。

  楼市现在是2009年以来最为宽松的时期。但这一周期的市场供求已经质变,远非当年市场“双热”境况。

  上一周期,中国家庭以寅吃卯粮的方式,提前消费了未来两代人的楼市需求。而现在刚需没有了潜力,激活改善性住房需求才是长期过程。因此,即便现在的楼市政策面宽松向好,楼市也不可能出现购销两旺的景象。

  股市动荡让中小投资者视之为畏途,负利率亦使储蓄和理财产品失去了市场吸引力。从眼下的投资愿景来看,人们宁愿去购买更为保险和有保障的不动产。8月份楼市呈现出来的企稳信号,似乎验证了这一逻辑。如果未来两个月70个大中城市房价环比同比继续增长,楼市拉动宏观经济增长即成定论。

  虽然中国楼市需求进入慢速增长期,但负利率的市场倒逼有助于促进楼市需求。过去20多年来,中国经历过4次负利率,每个时期的楼市表现不俗。

  本次楼市周期不同以往,但较为平稳的增长还是可期的。希望能用好政策,以楼市促经济的稳增长。(作者为察哈尔学会研究员)