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知名房企万达远洋地产先后被黑为哪般

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发布时间:2015-10-29

       【新财富网 www.xinmoney.com】前后脚的功夫,先是一篇《首“负”王健林》称,万达地产负债达4205亿,已抵押2780亿,王健林的“首富”是假的。昨日又有文章称远洋地产负债460亿再举债百亿,文章结论是,远洋地产或存资金链断裂风险。

 
  万达、远洋地产等知名房企先后“中枪”,其中有何缘由?
 
  万房地产首席投资官傅硕表示,从专业层面分析,两篇文章的财务分析水平之肤浅,令人发指,机构作空的可能性基本可以排除。如果不是小孩子的恶作剧,就是成年人的无知,背后动因虽不可知,利用伪专业引导公众情绪,掩盖知名企业的基本面真相,是场危险的走钢丝游戏,事关机构品质,更涉法律风险,希望个别媒体切勿玩火。很多投资者中包括跳广场舞大妈,此类没有事实依据和专业支撑的文章不道德、无良知,影响民生。
 
  下文对《首“负”王健林》的分析,来自公众号“地主会”,知识产权归作者爱野,远洋地产部分由傅首席完成。
 
  造假手法大还魂
 
  《孙子兵法》中有无中生有、李代桃僵、瞒天过海诸多战术。
 
  在对王健林的指责一文中,文章作者称,出租率98.1%,万达商业“首次跌破了90%”。真是千古奇文!《孙子兵法》中居然也找不出这是啥套路,分明是指鹿为马。也不对,90%和98.1%,谁大谁小,数数总该能分得清吧!
 
  善意揣测,应该是“首次跌破99%”。问题又来了,98.1%应该是行业最高出租率之列,“首次跌破了90%”,这个逻辑实在看不懂。
 
  同样的批责在对远洋地产一文中再次出现。
 
  该文章称,“两个月前的8月17日,远洋地产曾宣布获得证监会批准,在国内发行100亿元公司债。次日,远洋地产就急不可耐地发行了首期规模为50亿元的公司债。”
 
 什么叫“急不可耐”?
 
  国内房企们年初就陆续发布再融资公告,早已在证监会门口排队。远洋地产公司债获批,恰恰证明证监会对远洋地产偿债能力的肯定。而发行债券的时点选择,取决于彼时市场资金的富裕程度和利率水平。
 
  文章紧接着也提到这一点,“远洋地产首次发行人民币公司债,创下了当时地产行业国内公司债发行历史上最低利率纪录,且年期最长。”
 
  这本是远洋地产大秀财技的表现,文章也没有回避此次融资的优异表现,明明是“机不可失”,记者却称其为“急不可耐”,并且作为下文中“资金并不富裕”的证据。于是,奇迹一幕出现——这是用膝盖都能想明白事情,该记者居然无视。
 
  而且,该记者拉来专业机构来背书文章观点。该文开始部分引用香颂资本执行董事沈萌的采访讲话,“一般而言,企业经营现金流压力大才考虑发债,一旦企业经营无法好转或通过融资改善经营,这些债务最终有可能压垮企业。”
 
  请注意,沈萌说的是“一般情况下”,但也没有回避今年国内债券市场回暖事实,股市资金受压后出逃债市这一现状。沈萌躺着中枪。建议该记者公布采访沈萌录音的全部内容。
 
  从媒体角度讲,这亦是一起恶意采访的案例,有选择性地采信被采访者的讲话,被采访者透支信用,并为之背书。
 
  虽说无知者无畏,但材料和观点二元背离,大白天说黑话,这也是日了狗。
 
 而且,该文章回避常识。
 
  10月14日,远洋地产豪掷53亿港币,成为即将上市的中国华融最大的基石投资者。如果远洋地产资金链或面临断裂风险,会掏出53亿港币闲钱投资中国华融?
 
  或许有人会说,远洋地产发债百亿,用发债的钱去搞投资。这显然是外行话。一是,若资金链面临断裂风险,远洋地产优先自救;二是,发债资金有严格监管、指定用途,不能随意挪用。恰恰相反,投资中国华融,是远洋地产资金链无虞的自证。
 
  此外,专业机构评级也是验证远洋地产资金链断裂与否的试金石。
 
  2014年,继母公司获得惠誉、穆迪及标普给予投资级评级后,远洋地产2015年获得境内信用评级机构中诚信授予的AAA最高评级。
 
  债券发行的核心财务要求是偿债能力,海内外的机构均给到投资级,恰恰说明了母公司和远洋地产资金链不仅安全,而且非常安全。
 
  上述事实无须任何财务知识,即可得出与该文记者相悖的结论。
 
  问题来了,要么上述事实不存在,要么是该记者不知晓事实。然而,文章中却反复提到上述事实。这又作何解释?实在是百思不得其解,这究竟是为什么?
 
  财务分析的体育老师逻辑
 
  如果不谈事实,仅谈财务逻辑,会不会得出文章中的结论?
 
  这显然是鬼话,至少是体育老师的逻辑。
 
  我们按照财务逻辑来分析。
 
  偿债能力看融资结构,主要看短期偿债能力,也就是一年内的偿债能力。行业内的短期负债比是30%,远洋地产的短期负债比低于行业20个百分点,低至10%。
 
  这句话略显专业,打个比方,张三借了100块钱,70块钱要在一年内还掉和30块钱要在一年内还掉,哪个偿债压力小,显然是后者。远洋地产的融资结构属于后者。
 
  有人会说,这30块钱是不是高利贷?如果是高息,偿债压力岂不是很大?
 
  这也是个问题。我们来看远洋地产的融资成本:两期美元债券,远洋地产在同期投资级房地产公司所发行的美元债券中票息最低、且期限最长;在今年先后于8月、10月发行的国内人民币公司债券,更是创下行业人民币公司债券发行上的最佳记录,其中10月发行的十年期公司债券票息仅为4.76%。
 
  很显然,这30块钱是绝对的低息。
 
  或许又有人问,张三的30块钱,如果是银行的钱,银行要求提前还账怎么办?这个问题提得同样有道理。
 
  2014年、2015年,远洋地产先后发行两期美元债券和两期国内人民币公司债,债券融资的比例现已超过50%。打个比方,张三的30块钱当中,有超过15毛钱不是银行贷款,不可能被提前索还。
 
  可能还有人问,张三这30块钱要是沉淀在项目开发中,回不来怎么办?这个问题问得同样很好。毕竟,企业的债务偿还,最终要靠经营现金流解决。所以,我们来看远洋地产的经营战略。
 
  2014年,远洋地产剥离约600万平方米位于三四线城市的土地资源;新增约700万平方米的土地,其中94%位于一线及二线城市。至2015年9月底共获取10个项目,面积为160余万平方米,均处于一线及二线城市,首次进入广州、南京、香港等核心城市。
 
  这句话是什么意思?远洋地产手持的皆是优质资产。
 
  所以,该记者的问题类似于,如果将一只大象关在冰箱中,如何再放出来?问题是,如果能将大象关在冰箱中,你家冰箱该多大呢。
 
  至于文章中提到的所谓财务分析神逻辑,在这里稍作点评:
 
  翻开远洋地产2014年年报发现,公司财务可谓是承受重压。年报显示,截至2014年底,净负债比率约为66%,贷款总额达到456亿元,同比增长近三成,当年为此支付的利息支出达到4.7亿元,较2013年增加金额超过1亿元。
 
  到今年上半年,远洋地产的财务状况并没有明显改善。今年的半年报显示,集团营业额151.07亿元,较去年同期下降15%,毛利率维持在20%,与去年同期持平,其中核心净利率较去年底上升2%。集团有息负债总额达460亿元,现金资源总额为174.36亿元,净借贷比率为63%,比去年底下降了3个百分点,但仍为2009年以来的较高水平。
 
  1、行业不同,企业的财务特征不同。
 
  比如,不能拿远洋地产的负债跟阿里巴巴比,更不能跟苏宁、国美等零售行业比。负债率偏高是房地产行业的财务特征。
 
  反观远洋地产,66%的净负债不仅低于行业平均水准,甚至颇显保守。甚至可以说,没有充分动用财务杠杆,财务效率忒低。
 
  当然,依照该文章记者逻辑,则会得出另外一种结论,远洋地产管理层不作为。若是如此,一方面唱空远洋地产高负债导致其资金链断裂,一方面说远洋地产资金利用效率低能,管理层不作为,对股东ROE贡献有限。
 
  里外话全说了,唯独不知道其到底要表达什么!
 
  2、毛利率和核心净利润率是盈力能力指标,跟资金链紧张与否没有关系。
 
  关公战秦琼,纯属风马牛不相及。
 
  3、简单列出净负债比率、贷款总额绝对值、利息支出绝对值,对偿债能力的结论,没有任何直接的财务逻辑。
 
  现实世界中,谎言似乎并不可怕。因为谎言被揭穿时才叫谎言,没有被视作谎言的欺骗,常用来包装成合理的沟通艺术。
 
  所以,谎言是另外一种诛心术,利用它,操纵它,引导趋势,控制公众情绪,若放在商战中,就可能转化为财富。
 
  王健林对“首负”文章的反应是,“看那些浪费时间的东西干嘛!再说首富天然就是被攻击的对象,躲不掉的。”
 
  远洋地产亦显平静:对个别媒体不具专业性的财务分析和报道不屑多加评论,也坚决拒绝任何形式胁迫性的有偿新闻“合作”。