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房地产库存有多严重? 听听任志强怎么说这事

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发布时间:2015-11-02
    【新财富网 www.xinmoney.com】中央高层很久没像现在这样频繁提及房地产了。  
    11月10日,习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议,提出要化解房地产库存,促进房地产持续健康发展。这是十八大以来,习近平首次对于房地产库存表态。紧接着第二天,李克强主持召开国务院常务会议,其中也提出,要加快户籍制度改革,带动住房、家电等消费。  
    中央密集发声的背后,是否意味着房地产政策调整窗口已经开启?房地产市场形势尤其是积压的库存量,究竟到了一个怎样的关口?11月12日,界面新闻记者在民生银行和全联房地产商会联合举办的不动产金融年会上见到了任志强。在这个关键时点上,任志强发表了一个题为《房地产的风险管理》的演讲。  
    讲惯了真话的任志强,如何看待当前的形势?界面新闻根据录音整理出以下15条干货,未经当事人审阅:1.中央是否会有一些具体的措施落实,还不知道,但至少提示我们应该重新认识房地产市场了。房地产从来都是中国经济的支柱产业,没有例外。建国以来的历次经济波动的时候都是依赖于基础设施建设,或者说与房地产相关的行业。
    2.今年的基础设施投资额是下降的。地方政府没钱,中央计划给地方政府划拨的一两万亿的额度不得不收回去,就是因为地方政府拿不出配套的钱。拿不出30%或50%的配套资金,也就花不了中央的钱。  
    3.地方政府的财政支撑完全依靠于税、费和土地出让金,所以要利用房地产市场。开发商的土地购置已经连续两年出现负增长了。最近连续两个月出现-33%以上。最高的时候,一年的土地出让收入在四万亿以上,今年估计不到三万亿,25%-30%的降幅。北京、上海等几个核心城市除外。更多城市的土地是卖不出去。  
    4.全国18万亿-24万亿地方债里,50%以上是与土地出让收益相关的。卖不了土地就还不了债,还不了债就没钱干活。  
    5.其实,所有银行的坏账里,房地产的坏账率是最低的,钢铁等行业是最高的。但即便如此,房地产还是难以获得合理的贷款,因为巨大的库存让银行存在疑虑,认为房地产市场不良。  
    6.这一轮调整已有五次的降息和下调准备金率。利率下降导致消费者的可支付能力提高。高利息的时候,开发商即便不涨价,房子也相当于涨价了。低利息的时候开发商不降价,也相当于降价了。  
    7.中国的PPI指数(生产价格指数)已经连续44个月出现负增长,中国此前PPI连续下降最多29个月,现在是44个月,历史上还没有这么惨的时候。  
    8.2012年新一届政府出台的一些政策,本来想调控2013年的价格上涨,结果在2014年发挥作用。2014年比2013年少卖了9000万平方米。  
    9.2008年的时候,政策出来后马上出现房价暴涨,原因是没有库存。去年我说今年不会出现价格暴涨,原因是目前有了大量的库存。一年之内我们的库存不仅没有消化掉,反而增加了1800万平方米,现在总的库存量已经达到6.8亿平方米。这种势头还在继续,有可能会超过7亿平方米。  
    10.7亿平方米库存里,有4亿多是住宅。相比于每年的销售量,这点库存不大,但是有2亿多接近3亿平方米是写字楼和商场,这部分库存和每年的消化量之比大概是1:1,以这个速度很难消化库存。  
    11.我们还有70亿平方米的开工量,其中40多亿平方米是住宅,每年大概竣工10亿平方米,今年竣工8亿多平方米,和销售量差不多。相比之下,每年有3亿多平方米写字楼和商场竣工,但是一年卖不出去这么多写字楼和商铺。  
    12.企业应该好好算一算,如果库存超过了企业总资产的30-40%,那就说明很危险了;如果到了50-60%,那就非常危险;如果到了70-80%,那企业基本上就死了。  
    13.有人说二孩可能对房地产市场有所拉动。每年大概有300万左右的婴儿新出生,其中只有一半在城市,影响不大。如果孩子的户籍能够在出生地注册的话,才可能对住房市场产生影响,因为这意味着会有更多的家庭进入城市。 
    14.城市的产业结构和人口结构的变化,也会影响到市场,比如深圳,新一轮的互联网浪潮使得深圳的就业人口的层次大大提高,很多年轻的高知识水平的人进入深圳,房价也就涨起来了。  
    15.今年北京二手房交易量是一手房的三倍。二手房交易可以带动一手房。今年北京豪宅市场卖得不错,为什么1000万以上的房子卖得这么好,很可能的原因是很多人把旧房子卖了。