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中国楼市“崩盘前夕”?言过其实

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发布时间:2014-02-24

     【新财富网 www.xinmoney.com】上周,随着常州、杭州等城市部分楼盘大幅打折促销的消息传出,年初就已经在房地产(行情 专区)界传得沸沸扬扬的“楼市崩盘论”再次发酵。就在几天前,一篇《房价已经崩盘的5点证据》蹿红网络。截至23日的百度搜索显示,该文页面链接已将近66万。该文提示崩盘的五点“证据”包括:一是售房旺季楼市不旺;二是三四线城市的楼市已经有价无市;三是银行(行情 专区)已经缩紧房产的银根;四是抛售房产的民间人士越来越多;五是许多大亨纷纷撤资房地产。

 
  市场分化并不等于楼市崩盘,一个必须明确的概念是,所谓房地产市场的崩盘,并非简单地等同于房价的大幅下跌,崩盘引发的是一系列系统性风险,包括市场信心的彻底崩溃,资金链的断裂,资产的大幅缩水,金融系统大量呆坏账的出现等等。从这个角度上讲,用“崩盘前夕”来形容目前的中国楼市的确有些言过其实。
 
  不过,对于中国楼市“崩盘”的担忧,在目前看也并不多余。多个房产大佬在年初的谨慎表态,与其说是对行业前景的看空,不如说是对行业发展的一次冷静的重新审视。尽管中国的房地产还没有走到崩盘的境地,但确实已经走到了一个急需变革与调整的十字路口。
 
  2014,中国楼市已经走到十字路口
 
  “崩盘论”虽有些言过其实,但地价大涨、泡沫堆积等现实问题让房地产业急需变革与调整
 
  上周,随着常州、杭州等城市部分楼盘大幅打折促销的消息传出,年初就已经在房地产界传得沸沸扬扬的“楼市崩盘论”再次发酵。尽管上月的统计局数据依旧显示全国房价仍在普涨,尽管各地土地市场仍在升温,尽管陆续晒出的年报显示中国的房企销售和利润都已经达到惊人的高度,但关于中国楼市在2014年的前途,很多人却并不看好。
 
  房价崩盘论蹿红网络
 
  就在几天前,一篇《房价已经崩盘的5点证据》蹿红网络:一是售房旺季楼市不旺;二是三四线城市的楼市已经有价无市;三是银行已经缩紧房产的银根;四是抛售房产的民间人士越来越多;五是许多大亨纷纷撤资房地产。
 
  姑且不论这五点证据是否真的值得推敲,一个不能回避的事实是,2014年以来,看空房地产市场的言论与观点已经是层出不穷,其中一些地产业内人士的表态更是值得玩味:王石说今年“形势不妙”;王健林对今年楼市“并不乐观”;任志强表示“不要对2014年太抱希望”。
 
  2014年的中国楼市真的走到所谓“崩盘”的边缘了吗?

  各地地价涨幅惊人
 
  事实上,关于中国楼市崩盘的说法,有多少“证据”的同时就会有多少的反证。就在业内看空房地产市场的言论不断出现的时候,2014年一月,一线城市土地均价的涨幅更是惊人,上海易居房地产研究院数据显示,1月,京沪深穗四个城市的土地成交均价达到每平方米10136元,环比上涨125.1%,同比上涨253.1%,创历史单月新高。此外,10个典型城市土地成交均价达到每平方米5449元,环比上涨114%,同比上涨151.9%,已持续16个月同比正增长。
 
  与此同时,不断公布的房地产企业的年报显示,各主要房企不仅在2013年收获了创纪录的利润和销售业绩,更是将2014年的销售目标调到了新的高度。而就在一周前,央行公布的1月份新增贷款高达1.32万亿元,在中原地产首席分析师张大伟看来,信贷量的再次爆发可能会使2013年年末开始降温的房地产市场再次升温。
 
  楼市走到了十字路口
 
  一面是中小城市房价回落,销售乏力的现实;一面是一线城市热度不减,需求空前的现状……关于中国楼市崩盘与否的种种证据与反证,展示给人们的其实是中国房地产市场强烈分化的现实。
 
  但市场分化并不等于楼市崩盘,崩盘引发的是一系列系统性风险,包括市场信心的彻底崩溃,资金链的断裂,资产的大幅缩水,金融系统大量呆坏账的出现等等。从这个角度上讲,用“崩盘前夕”来形容目前的中国楼市的确有些言过其实。
 
  不过,中国的房地产行业已经积累了相当程度的泡沫。但让人担忧的是,仍有很多城市对已经发生的事情置若罔闻,还在重复地走着卖地、盖楼、建新城的老路。
 
  大量资金仍在持续地向地产行业集中,开发企业被2013年优异的销售业绩点燃的开发热情,高额的地方政府债务负担使得“卖地”显得更加重要,而对于普通人———购房似乎仍是投资的最好渠道……现在,这一系列看上去“利好”房地产行业的因素,在未来的某一天却极有可能成为房地产崩盘的“制造者”。
 
  尽管中国的房地产还没有走到崩盘的境地,但确实已经走到了一个急需变革与调整的十字路口。
 
     第七届新华高峰会上周六在宁举办,专家们预言:
 
  三大原因终结楼市上涨神话
 
  由新华报业传媒集团主办的第七届新华高峰会上周六在南京举行。本届新华高峰会主题为“改革再出发,经济转型进行时”,会上,著名经济学家、中国社会科学院副院长李扬、知名财经评论员叶檀和知名经济学者、江苏银监局局长于学军发表主题演讲。专家们认为,美国退出量化宽松对中国经济是好事;房市没有永远上涨的神话,三四线城市房子过剩将导致地方政府融资平台产生违约风险,购买了涉地和涉房的信托投资者面临巨大风险,未来十年国内财富将出现大转移、大消失。 扬子晚报记者陈春林
 
  自美国去年底宣布退出量化宽松(QE)以来,全球金融市场再次出现动荡,巴西、阿根廷、南非、土耳其、印度、印尼、泰国,甚至俄罗斯,货币大幅度贬值,有的贬值百分之十几,有的百分之二十几。

  中国高储率是防火墙
 
  李扬认为,美国的量宽对很多新兴经济体来说是好事,但量化宽松退出基本是坏事。但是,对中国来说,美国的量宽对中国是坏事,而它的量宽退出基本是好事。
 
  因为在所有这些国家里,只有中国是特殊的。中国虽然是发展中国家,但是中国经济在1994年突破了储蓄不足的瓶颈,国内的储蓄在国内用不完,开始用来买美国的国债。在全球危机这么动荡的情况下,中国的高储蓄率是一个非常好的防火墙。李扬预计,美国的量宽退出是长期、渐进复杂的过程,时间跨度会有五到十年。美国量宽退出对中国真正的冲击是息差。因为全球主要中央银行的货币政策是不一样的,美国退出量宽会导致各国汇率剧烈波动,于是套利和套汇会大量出现。
 
  不会发生97年金融危机
 
  于学军表示,美国退出量宽导致资金回流美国,新兴国家的货币贬值,这样就意味着人民币对其他的货币贵了很多,肯定不利于中国的出口。中国会不会出现资金外流的情况?最近大家重新提起来亚太国家会不会再现1997年到1998年亚洲金融危机的问题。当时美元很强,亚洲国家货币和美元挂钩,随着美国经济的走强,美元的走强,这些国家挂钩美元货币面临着很大的贬值压力,一夜之间,从泰国开始引发,像风暴一样整个吹遍东南亚国家,连带着发生了亚洲金融危机。随着美国量宽政策的退出,美元的走强,这些资金回流美国,全球又出现了类似1997到1998年的状况。他认为,这一次不会发生亚洲金融危机那样的风暴,原因有四个:第一,这次美国量宽政策的退出,影响的范围不是亚太地区,而是分散在全世界。实际上受影响最大的是三个国家——阿根廷、南非、土耳其;第二,亚洲国家的汇率机制和外汇储备情况已有根本性改进。当时亚洲国家都实行固定汇率,随着美元升值,他们的外汇储备大幅度减少,现在亚洲国家的大部分汇率机制已经是浮动汇率,外汇储备大幅度增加,中国、日本是全世界第一大和第二大外汇储备国;第三,中国已经今非昔比,外汇储备充足,经得起大风大浪的冲击;第四,美国的量宽政策退出,现在仅仅是个开始,这个矛盾远未积累到严重的程度。
 
  经济进入结构性减速通道
 
  李扬认为,在这样的全球形势下,中国不可能独善其身。中国经济已经进入结构性减速通道,我们必须被动地接受,我们该做的事是提高效率和质量,这是超越中等收入陷阱唯一的途径,现在全球生产率都在下降,为我们提供了一个千载难逢的赶超机会。2014年的经济形势和政策取向与2013年相仿,任务是四条:稳定增长、化解产能过剩、防控债务危险、守住民生底线。没有什么变化。宏观调控就是一个上限下限,几个指标,只要不超过这个水平,政府不采取行为,其他由你们去做。所以企业一开门就要想想怎么把自己的生产搞好,不要天天想着利率汇率。

  三大原因终结房市上涨
 
  李扬也听到了最近市场上房价下跌的消息,他表示,房市没有永远上涨的神话。原因有三:第一,城镇化模式变了,三中全会中城镇化是城乡一体化四个题目下的最后一个题目,这个变化是翻天覆地的变化。以前算中国城镇化率是52%,要搞到70%,一年1%,中国还有至少15年的城镇化过程,这个思路是开发区化,就是圈地,已经造成了空城、鬼城,如果不及时地中止会给中国造成很大的危害。所以我们关于市场永远涨的判断是基于中国城镇化刚刚开始,后面搞几十年都没问题。但是城镇化在城乡一体化这个框架下讨论的时候,情况就变了。现在如果把农民土地的财产权揭示出来,让大家在这个新的财产的平衡方程式下重新衡量,其实很多地方城市化已经完成了。也就是说在城乡一体化的框架下推进的城镇化战略,对房地产市场会有直接的冲击。第二,房地产登记制度,大家知道,在国土部下成立了一个司专门做登记,而且在六月份上线,什么地方都可以查到什么人拥有多少房子,只要在一个相当范围内能够实施,一些调控措施就不需要采取了。第三,现在房市已经分化,三四线城市很多地方房子已经过剩了,特别是新的城乡一体化的情况下,有多少人要迁到县里面去,有多少人愿意到地级市去,都能算出来。如果说北京有人愿意去,我信,南京有人来,我也信。各地的房地产市场潜力有多大,已经到了水落石出的地步。
 
  三四线城市楼市开发过度
 
  于学军也表示,中国经过二十多年的积累,房地产的泡沫是很明显的,似乎是到顶了。现在从实际当中可以看到,买房子基本上都变成了一种刚需,很少有人投资房地产、炒房。过去买了房子的人,比如买了五套八套房子的,这些人绝对没有说再增加买房子了,而且想办法脱手,甚至现在这个市场不是完全好脱手。还有,房地产市场,在城市之中发生了分化,现在三四线城市,因为人口进来的流量很有限,前些年政府融资平台大规模地发展,它依靠什么来撬动,就是依靠卖土地,拼命地卖。现在一些三四线城市的房地产开发已经过度了,空置率非常高。一旦过了这个拐点,房地产市场垮塌下来也会非常得迅速。还有一个是城市综合(行情 专区)体的建设,在一些城市完全超过了实际需求。
 
  江苏开发商对南京感兴趣
 
  于学军说,最近他见了一些房地产企业公司,有一些很大的公司,已经在南京河西买了地,准备开发。这些房地产公司,现在越来越困难,赚钱不容易。有的开始想退出二三线城市到一线城市、二线城市,现在江苏的房地产公司,比较感兴趣的是南京。有的认为三四线城市房地产马上要崩盘了。六月份房地产登记系统的出台,对房地产市场到底带来什么样的冲击,也是一个很大的变数。
 
  叶檀表示,未来十年中国有两个主要的任务:一个是重建社会秩序,另一个是重建经济秩序。我们整个财富、经济深层模式会发生变化,财富会是一个大转移的过程,也是一个大消失的过程。比如说钢贸,上海松江钢贸城、宝山钢贸城,几百亿的资金突然之间烟消云散。改革是需要付出成本的,这个成本又谁来付呢?她提醒说,如果买理财产品的时候,看到结构性这三个字,小心一点,每次这个骗人的东西,都在这个结构性三个字上。一旦钢性支付取消的话,现在涉煤、涉矿的成本谁来承担?未来会有更大宗的,而且风险也不在这个之下的,涉地和涉房的信托未来风险非常大。于学军则表示,和房地产市场相联系的是政府融资平台,融资平台之所以这些年能累积这么大,支点就是土地卖给房地产,如果房地产市场发生了风险,三四线城市以下土地卖不出去了,那么政府融资平台的还本付息就会产生违约风险,这是一个大概率的事情。李扬也表示,中国地方债务总体是可控的,但房地产市场调整可能会压缩地方政府的还债空间,使部分地方政府债务恶化。