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房地产集合信托今年兑付1473亿元 “小年”里寻政策机会

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发布时间:2017-01-06

   【新财富网 www.xinmoney.com】用益信托的统计数据显示,今年集合类房地产信托的兑付规模为1473亿元,与2016年相比,减少约1/3.

  相对于此前,业界关注房地产信托兑付为信托行业带来的风险。业内人士普遍认为,过去几年,信托公司对房地产业务,无论是在项目区位还是对交易对手的选择上,要求都已非常严格,且信托公司投后管理都做的比较完善,目前存量房地产信托已不存在兑付风险压顶的情况。

  房地产信托兑付风险下降

  用益信托的监测数据显示,今年集合类房地产信托的兑付规模为1473亿元,与2016年的约2200亿元相比,减少了约1/3.

  资金成本降低导致的房地产项目提前结束,被认为是今年房地产信托结束规模降低的原因之一。数据显示,去年,信托行业共发了300余条信托产品提前结束或终止的公告,其中,多数为房地产信托和基础产业信托。

  不过,与此前业界关注房地产信托兑付风险相比,信托公司过去几年谨慎对待房地产业务风险,在新增业务方面,无论是项目的位置还是交易对手的选择上,要求都非常严格,目前存量房地产信托已不存在兑付风险压顶的情况。

  招商证券对2015年有项目所在地信息的704组信托进行分析发现,江苏、四川、浙江、广东、湖南、山东、福建、内蒙古、湖北等地区为房地产信托项目的发行集中地。上市信托公司的房地产信托项目主要集中于一二线城市,而近两年一二线城市房地产牛市完美化解信托过去的不良压力,隐含风险的信托计划基本转化为隐藏利润的现金牛。

  光大兴陇信托罗凯认为,目前,房地产项目在临近到期前,如果有问题,会通过各种迹象显露端倪,现在信托公司多数都设有投后管理部门,一般都会提前预警,提前督导,提前应对,做出预案。

  不过房地产信托风险仍会客观存在,对于投资者来说,“一是要定期拜访项目所属信托公司,不仅要接触项目经理,还要创造条件接触风险、投后、财富的业务人员;除此之外,有一定专业水平的投资者还应去关注当地的经济金融的资讯、上网查询预售证办理情况、回款等——相当于亲力亲为自己做‘投后’、并与信托投后管理报告互鉴;最后,因房地产项目其自身的特殊性,一般延期兑付超过半年,项目烂尾风险就大了,这个虽不能一概而论,但延期越久、越难收回,这个是铁律”,罗凯称。

  余额增长缓慢

  信托业协会公布的数据显示,截至2016年三季度末,资金信托中房地产信托的余额为1.35万亿元,占全部资金信托的比重为8.45%;而在2014年三季度末,房地产信托的余额为1.27万亿元,占当时全部资金信托的比重为10.38%。房地产信托的余额近年来增长缓慢。

  不过,按照招商证券的测算,信托资产中投向金融机构的部分,一部分通过基金子公司投向了房地产企业,投向证券市场的信托,一部分通过券商资管投向了房地产业。保守穿透测算,投向底层房地产资产的真实占比约为信托资产的30%。

  在国家调控房地产的大背景下,其他融资渠道的收窄反而为信托公司今年在房地产业务上带来了不少机遇。去年,券商、基金子公司监管趋严就曾使相关业务机会向信托回流。

  招商证券认为,监管层对房地产政策的收紧是为了抑制房地产投机氛围,在关上银行和债市融资两扇门的同时,肯定会打开信托这扇窗。虽然当前房地产企业经过一轮地产复苏后现金流充沛,但是在房地产政策调整周期没有时间表的情况下,房地产为保持现金流的总量稳定,仍将信托作为补血防身的重要手段和融资渠道。

  罗凯认为,今年是房地产市场的“小年”,但准一线、拥有较好的公共设施的三四线城镇因返乡客置业刚需而有局部机会;仓储物流地产、特色小镇配套开发等符合国家政策导向的项目2017年有望带来不错的展业机会。